Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой

Квартиры на вторичном рынке часто оказываются «с сюрпризами». Это касается как технического состояния долгое время эксплуатируемого жилья, так и юридической составляющей. Расскажем, как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не потратить крупную сумму денег впустую, обезопасить себя от мошенников и выявить серьёзные дефекты ещё до совершения сделки.

Нередки случаи, когда оригиналы документов на квартиру предоставляются собственником только при внесении аванса. Такая ситуация в корне неправильна: продавец должен предъявить любую документацию, касаемую сделки, по вашему запросу ещё до решения о покупке. Это поможет вовремя выявить несоответствия, обнаружить обман или неприемлемые для вас условия. Рассмотрим подробнее, как самостоятельно проверить продавца и документы при покупке вторичного жилья.

Итак, прежде всего попросите предоставить паспорта всех собственников, указанных в правоустанавливающих документах на квартиру. У несовершеннолетних продавцов старше 14 лет стоит проверить и паспорта, и свидетельства о рождении, у детей до 14 лет — только свидетельства. Сравнить необходимо все данные: ФИО, номер и серию, когда и кем выдан документ.

Проверить подлинность паспорта собственника можно в базе МВД через сервис Госуслуги, а также путём визуального осмотра. Насторожить должны такие моменты, как:

Как бы странно это не звучало, но запрос справок от психиатра и нарколога — очень важный момент, который не стоит игнорировать. Эти документы удостоверят вас, что собственник не состоит на учёте и не проходит лечение, является дееспособным и совершает сделку в здравом уме и твёрдой памяти.

Справки из ПНД нужно обязательно запрашивать у собственников квартиры старше 65 лет, поскольку в таком возрасте есть большая вероятность, что человек может страдать психическими расстройствами, не осознавать, что делает и стать жертвой мошеннических действий. До достижения 18 лет ребёнок считается недееспособным и за его действия отвечают родители или опекуны, поэтому подтверждение от ПНД не запрашивается.

Также можно попросить продавца предоставить справку с освидетельствованием. Это более серьёзный документ, в котором не только содержится информация, состоит ли человек на учёте или нет, но и даётся заключение осмотра врачом-психиатром. Данный вид справки платный.

Перед совершением покупки также важно выяснить, каким образом продавец получил права на собственность квартиры. Вы должны насторожиться, если в качестве подтверждения вам предоставляют договор ренты, мены, дарственную или решение суда. В таком случае лучше подстраховаться и поручить проверку документов юристам. Так вы обезопасите себя от мошенничества.

Более прозрачной сделка считается, когда предоставлены следующие документы на собственность:

Как проверить квартиру в Росреестре? Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) можно заказать на сайте органа или получить на Госуслугах. В этом случае вы сможете проверить недвижимость на обременение и аресты, кадастровую стоимость объекта и т.п., а вот информация о собственниках стала закрытой с 1 марта 2023 года. Теперь выписку с указанием этих данных может получить только непосредственно собственник, либо третьи лица с его письменного разрешения.

Запрашивать у продавца документ подтверждающий собственность на квартиру желательно дважды: до сделки в процессе проверки и непосредственно перед покупкой, поскольку за период времени между внесением аванса и заключением договора купли-продажи недвижимость могут перепродать, подарить, заложить и т.д.

Независимо от того, кто является собственником квартиры, недвижимость, приобретённая в браке — совместно нажитое имущество. Поэтому, если у продавца есть супруг (супруга), важно получить от него (неё) согласие на сделку. Такой документ должен быть нотариально заверен и содержать информацию о продаваемом объекте, виде сделки, сумме и условиях продажи.

Кроме перечисленных выше документов на квартиру нужно запросить у продавца справку о зарегистрированных лицах по форме 9 или справку о составе семьи. Это поможет избежать неприятных сюрпризов от людей, прописанных в жилье, но не заявленных собственником и не подозревающих о сделке.

С особой внимательностью следует отнестись к прописанным несовершеннолетним. Важно выяснить, есть ли альтернативное жилье, куда будут зарегистрированы дети после продажи данной квартиры и соответствуют ли новые условия требованиям законодательства. Если недвижимость была приватизирована, то прописанные в ней дети до 18 лет автоматически будут считаться собственниками и участниками сделки. В таком случае осуществить купли-продажу не получиться без разрешения органа опеки: они должны проверить, что несовершеннолетнего пропишут в жильё с равнозначными (или лучшими) условиями.

В предварительном договоре при внесении аванса лучше отразить, до какого времени все должны быть выписаны из квартиры.

Чтобы не пришлось выплачивать чужие долги, нужно выяснить, есть ли обременение на квартиру в виде долгов за коммунальные платежи. Для этого запросите у собственника справку об отсутствии задолженности ЖКХ.

Изучив документы на собственность и получив всю необходимую информацию от продавца, нужно переходить к визуальному осмотру и выявлению возможных дефектов недвижимости. Так как же проверить квартиру перед покупкой, чтобы вторичное жильё не преподнесло неприятных сюрпризов после сделки?

Какие документы должны быть, чтобы выяснить, проводилась ли перепланировка? Продавцу потребуется сделать запрос в БТИ, чтобы предоставить вам поэтажный план и экспликацию. Эта документация позволит выявить факт изменений в конфигурации квартиры. Если он имеет место, собственник должен предоставить подтверждение о том, что перепланировка узаконена. В противном случае для покупателя это может грозить отказом в ипотеке и проблемами с продажей квартиры в будущем.

И если перенос межкомнатной перегородки, объединение санузла и т.п. можно ратифицировать и после покупки квартиры, то противозаконный снос несущих стен, присоединение балконов к комнате, перенос радиаторов отопления на лоджию и т.п. является красным флагом к отказу от сделки.

Если квартира очень старая и окна требуют замены, это обязательно должно быть прописано в договоре и отражено в сумме сделки. Если же продавец произвёл замену стеклопакетов, стоит проверить их на герметичность, открывание, исправность фурнитуры и т.п. Если окна ещё на гарантии, попросите собственника передать вам соответствующую документацию.

Неработающая вентиляция может преподнести немало проблем: сырость в квартире, образование грибка и плесени на стенах и потолке, неприятные запахи и т.п. Проверить исправность вытяжных отверстий довольно просто. Для этого нужен лист бумаги. При открытом окне поднесите его к отдушине на кухне и санузле. Лист должен присосаться к отверстию и держаться за счёт тяги воздуха.

Вам необходимо проверить наличие и состояние счётчиков электроэнергии, газа (если он есть в доме), холодной и горячей воды. На всех приборах учёта не должно быть внешних повреждений и должны стоять пломбы.

Попросите собственника квартиры показать технические паспорта счётчиков, а после сделки — передать их вам. Важно сравнить название модели и серийные номера, указанные на самих приборах и в документах.

Проверка квартиры на состояние сантехнических приборов и разводки труб обезопасит вас от возможных потопов и затрат на капитальный ремонт. Сантехнические шкафы не должны быть замурованы в стену, к ним должен быть обеспечен свободный доступ.

Если вы не разбираетесь в деле водопровода и канализации, то лучше взять с собой специалиста, который точно оценит необходимость замены и прикинет сумму расходов.

Даже тщательная проверка квартиры перед покупкой не гарантирует, что дефекты не обнаружатся уже после сделки. При данных обстоятельствах требовать компенсировать или устранить недостатки возможно только путём обращения в суд. Большим плюсом будет, если в договоре купли-продажи подробно описано состояние недвижимости, а также имеется пункт, что бывший собственник несёт ответственность за сокрытие дефектов квартиры.

Если после покупки вторичного жилья вы выявили серьёзные недостатки, которые несут большие расходы или делают невозможным проживание в помещении, рекомендуется действовать следующим образом:

В судебном порядке можно добиться компенсации, если жильё не соответствует качеству, которое указано в договоре купли-продажи, строительным или санитарным нормам. Любое делопроизводство требует много времени и профессиональных юридических знаний, поэтому важно обратиться за помощью к специалисту.