Покупка квартиры на этапе котлована: достоинства и недостатки
Покупка квартиры от застройщика в самом начале строительства по разным оценкам позволяет сэкономить от 10 до 50 %. Для кого-то это становится выгодным вложением денег, а для других — единственной возможностью приобрести своё жильё. В любом случае популярность этого варианта довольно высока, несмотря на возможные риски.
Стоит ли покупать квартиры на этапе котлована, какие преимущества у этого варианта, какие проблемы могут возникнуть при такой сделке и как их избежать, расскажем в нашей статье.
Этап котлована — что это?
Этапом котлована называют «нулевую» стадию строительства многоквартирного дома. В данный период проводятся работы, в рамках которых осуществляется подготовка участка под возведение здания и закладка фундамента. В это время застройщики продают будущие квартиры по привлекательным ценам.
Какие преимущества даёт покупка квартиры на стадии котлована?
Безусловно, самым главным и явным плюсом покупки квартиры на этапе котлована является более низкая цена, чем на готовый объект недвижимости. С каждым новым построенным этажом стоимость квадратных метров в этом доме возрастает и приближается к рынку готового жилья. Такая разница позволяет сильно сэкономить, но важно знать, что не всегда цена квартиры на стадии котлована будет сильно отличаться от финальной. Это касается объектов недвижимости с очень большой или очень маленькой площадью. Как правило, небольшие однокомнатные квартиры и студии пользуются высоким спросом и раскупаются без дисконта, а просторное элитное жильё рассчитано на покупателей, которые готовы приобрести наиболее интересный по всем параметрам лот и дорого за него заплатить независимо от этапа строительства.
Ещё одним важным плюсомэтап котлована — самое время, чтобы приобрести квартиру «мечты», которая будет максимальн является широкий выбор вариантов и планировок жилой площади. С момента старта продаж и по мере строительства дома самые удачные лоты быстро распродаются, и к сдаче объекта остаются только самые неходовые. Поэтому этап котлована — самое время, чтобы приобрести квартиру «мечты», которая будет максимально вас устраивать.
Также аргументом «за» может стать возможность получения рассрочки от застройщика. На данный момент это очень распространённая практика. Чаще всего строительная компания привлекает новых дольщиков, предлагая вносить деньги за квартиру частями. Сроки такой рассрочки могут быть разными, но обычно ограничиваются периодом завершения строительства. Большинство застройщиков не берут проценты за отложенные платежи, что даёт дополнительную выгоду для покупателя.
Недостатки и риски покупки квартиры на стадии котлована
Решая, стоит ли покупать квартиру на котловане, важно понимать, какие риски и минусы сопровождают эту сделку:
- Длительное ожидание. Оно зависит от типа строительства, этажности и количества подъездов многоквартирного дома: например, минимальное время возведения монолитного объекта — около 2х лет, панельного — 1 год. Работы по подключению к инженерным системам, внутренняя отделка помещений, прохождение комиссий по приёмке, — всё это добавляет к ожиданию ещё не менее 1 – 1,5 лет. Поэтому для многих приобретение непостроенной недвижимости доставляет проблемы и дополнительную финансовую нагрузку. Наиболее выгодной покупка квартиры на стадии котлована будет для тех, у кого уже есть своё жилье. В противном случае нужно будет долгое время тратиться на его аренду.
- Возможное изменение проекта в ходе строительства. Такое случается довольно часто и иногда это незначительные корректировки, а иногда сильно затрагивающие интересы дольщиков. Изменения могут коснуться не только самого объекта, но и инфраструктуры, которая часто имеет ключевое значение при выборе жилья.
- Перенос даты сдачи дома. К счастью, с введением эскроу-счетов случаи, когда стройку могли заморозить на неопределённое время и дольщики оставались ни с чем, сошли на нет. Но даже в нынешних реалиях застройщик может затянуть сроки окончания строительства и сдать дом намного позже, чем это указано в договоре. За это можно отсудить компенсацию, но никто вам не вернёт время, потраченное на ожидание.
- Низкое качество и дефекты. При покупке недвижимости на котловане вы, по сути, покупаете то, чего ещё не существует: квартиру нельзя осмотреть и потрогать. Конечно, большинство недостатков можно выявить и предъявить застройщику при приёмке, но на их устранение уйдёт очень много времени, ваших сил и нервов.
Как выбрать надёжного застройщика?
После введения эскроу-счетов дольщики стали более защищены: теперь самыми большими опасностями для них является перенос сроков и ненадлежащее качество готового жилья. В случае банкротства застройщика участник долевого строительства получит свои деньги назад, но есть нюанс: за длительный срок покупательская способность данной суммы снизится, и равнозначное жильё поднимется в цене.
Чтобы купить квартиру на стадии котлована и максимально снизить риски, важно внимательно выбирать застройщика. Для этого стоит серьёзно потрудиться, ведь никто не может дать 100%-ой гарантии, что компания не обанкротится. Поэтому вам стоит копать сразу по нескольким направлениям:
- Изучите данные о застройщике на его официальном сайте. Там вы сможете найти его реквизиты, контакты, местонахождение, а также отчёты по сданным и строящимся объектам. Соберите из открытых источников общую информацию о фирме: как давно создана, какие регионы охватывает и сколько домов уже построено и введено в эксплуатацию.
- Ознакомьтесь с выпиской из ЕГРЮЛ. Зная ИНН или ОГРН застройщика, вы можете скачать этот документ на сайте ФНС. В выписке заострите своё внимание на соответствие данных об адресах компании, информации об учредителях, коды ОКВЭД, нет ли сведений о процедуре ликвидации.
- Обратитесь к сервису «Наш дом.рф». Размещение разрешения на строительство и проектной декларации строящегося объекта на этом сайте обязательно для всех строительных компаний. Также на «Наш дом.рф» можно отследить реестр застройщиков, список новостроек и единый реестр проблемных объектов.
- Проверьте аккредитацию застройщика в крупных банках. Это не относится к обязательным условиям работы компании, но является дополнительным подтверждением благонадёжности строительной фирмы. Аккредитация свидетельствует, что застройщик отвечает требованиям закона в сфере жилищного строительства и стандартам банка. Также это очень важно для участия в социальных программах ипотечного кредитования.
- Узнайте о реализованных проектах застройщика. Если у компании есть готовые дома, особенно похожие на тот, где вы хотите приобрести квартиру, то стоит в реальности посмотреть на качество недвижимости, а также изучить информацию, не было ли задержек сдачи, все ли обещания застройщика выполнены. Также можно поговорить с жильцами уже сданных домов. По квартирам ходить, конечно, не стоит, а вот завести беседу во дворе с прогуливающейся с коляской мамочкой вполне уместно.
- Почитайте отзывы о застройщике. Интернет помнит всё, поэтому если строительная компания недобросовестно исполняет свои обязательства, об этом наверняка написали на тематических форумах. Благодаря им вы сможете составить своё собственное мнение и решить, стоит ли доверять такому застройщику свои деньги.
- Изучите фото- и видеоотчёты по ходу строительства других и данного объекта. Строительные компании обязаны загружать на сервис «Наш дом.рф» не менее трёх снимков в месяц. Нередко застройщики транслируют фото и видео своих строек на своём сайте или в группах в социальных сетях. Некоторые фирмы даже ведут круглосуточное вещание с веб-камер. Это даст вам понимание, что на площадке ведётся активная деятельность, работает техника, подвозится материал.
- Осведомитесь о планируемой инфраструктуре и благоустройстве территории ЖК. При покупке квартиры на стадии котлована важно не забывать и о территории будущего жилого комплекса. Детские площадки, парковочные места, удобные выезды и т.д. — всё должно быть не просто указано на рекламном проспекте, а отражено в проектной документации.
Какие документы должны быть у застройщика?
Застройщик должен предоставить по запросу потенциального покупателя документы о компании: свидетельство о регистрации, устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о постановке на налоговый учет. Большую важность при выборе новостройки играют разрешение на строительство и проектная декларация. Первый документ выдаётся администрацией города после тщательной проверки. Проектная декларация содержит следующую значимую для дольщика информацию:
- В собственности ли земля, на которой будет стоять новостройка;
- Источники финансирования строительства;
- Подрядчики;
- Этапы стройки и срок сдачи объекта.
Также при решении о приобретении жилья на стадии незавершённого строительства важно изучить договор, заключаемый между компанией и дольщиком. Застройщик может реализовывать квартиры по двум законодательным актам: ФЗ-214 и ФЗ-215. ФЗ-214 подразумевает подписание договора долевого строительства и перечисление денег на эскроу-счета. ФЗ-215 — это создание жилищно-строительных кооперативов с целью возведения конкретного дома. Второй вариант является менее защищённым и несёт больше финансовых рисков, но и используется застройщиками крайне редко.
Взвесив для себя все плюсы и минусы и разумно подойдя к выбору застройщика, вы сможете купить квартиру на стадии закладки фундамента и хорошо сэкономить. Данный процесс занимает много сил и времени, поэтому важно адекватно оценить свои возможности и только после этого подбирать подходящий вариант будущего жилья.